안녕하세요
이번 주제는 맛집, 등산코스 소개가 아니라
부동산 용어에 대해서 알아보려고 합니다.
(주식 관련 글도 차근차근 올릴 예정이에요)
재테크 공부를 하면서 수없이 들은 말
기회는 준비된 자만이
잡을 수 있다.
사실 재테크뿐 아니라 모든 분야에서 그렇죠
제가 공부한 것들을 하나씩 정리해가며
부린이 탈출 프로젝트 시작합니다.
주식과 달리 부동산은 고가의 재화입니다.
주식은 부동산이 비하면 상대적으로
적은 돈으로도 투자를 시작할 수 있지만
부동산은 기본이 억 단위 이기 때문에
대부분의 사람들이 대출을 이용합니다.
하지만 이 대출이 아무에게나 필요하다고
대출을 해줄까요?
절대 그렇지 않습니다.
대출에도 기준이 따로 있는데
채무자의 소득, 담보
또는 정부의 정책에 따라
대출 한도가 달라지기도 합니다.
이 주택대출에 대해 알아보기 전
기본 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해
알아보겠습니다.
LTV(Loan To Value ratio) : 주택담보대출비율
주택담보대출비율
주택의 가치(시세)를 얼마나 인정해주는지
집시세에서 얼마나 대출을 해주는지를
말합니다.
간단하게 예를 들어보겠습니다.
ex)
시세가 5억 인 주택을 아파트를 구매할 때
LTV가 50% 라면?
5억 x 50% = 최대 2.5억 대출 가능
LTV가 60% 라면?
5억 * 60% = 최대 3억 대출 가능
(LTV 적용비율은 투기과열/조정지역에 따라 다름)
여기서 알아둬야 할 것은
집시세란, 집을 거래할 때의 실 가격이 아니라
KB부동산 시세 기준으로 측정됩니다.
KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리
kbland.kr
즉, 아파트 계약을 하려는데
실거래가가 7억이라고 하지만
만약 KB부동산 시세는 6억이라면
6억 기준으로 LTV가 적용되는 것입니다.
보통 KB시세는 실거래가보다
낮은 경향이 있으니 미리 확인을 해봐야겠죠?
DTI(Dept To Income ratio) : 총부채상환비율
총부채상환비율
주택을 구입하려는 사람의 연소득 대비
주택 관련 대출 원리금 상환비율을 말합니다.
연소득에서 주택 관련 원리금+기타 대출이자
상환비율이 어느 정도인지 보고
적정 비율까지 대출을 제한하는 것입니다.
만약 소득 대비 너무 많은 대출을 받게 된다면
이후 감당 못할 대출원리금으로 인하여
채무 불이행, 재무 건전성 등의
위험이 생길 수 있겠죠?
DTI가 50%라고 한다면
연소득 : 5,000만 원
연간 기타 대출이자 : 200만 원
연간 원리금 상환액 = (5,000만 X 50%) - 200만 원
= 2,300만 원
연간 원리금 상환액이 2,300만 원 수준까지
대출을 제한한다고 보시면 되겠습니다.
DSR(Dept Service Ratio) : 총부채상환비율
총부채상환비율
말 그대로 자신의 연소득 대비
'모든 부채' 원리금 상환 비율을 말합니다.
DSR이 주택 관련 대출+기타 대출이자이었다면
DTI는 모든 대출과 부채의 '원리금'이 해당됩니다.
주택담보대출, 신용대출, 자동차 대출 등
연소득 대비 모든 대출 원리금 상환에 대해
규제하는 것이기 때문에 DTI와 차이가 있습니다.
모든 부채의 원리금이 적용되기에
동일한 DTI, DSR 비율이라도
원리금은 이자보다 클 수밖에 없기에
DSR 적용 시 받을 수 있는 대출금은
무조건 줄어들게 됩니다.
ex)
연소득 : 5,000만 원
연간 기타 대출이자 : 200만 원
연간 원리금 : 1,000만 원
DTI 50% 일 경우
원리금 상환액 2,300만 원 수준까지
DSR 50% 일 경우
원리금 상환액 1,500만 원 수준까지
대출금액을 제한받게 됩니다.
대출 규제 영향
DTI < DSR
(2300만까지 제한) (1500만까지 제한)
아무리 LTV가 크다고 해도
DSR규제로 인해 대출을 제한받기 때문에
소득 수준만큼만 대출을 받을 수 있게 됩니다.
이번 포스팅에서는
LTV, DTI, DSR에 대한 간단한
개념을 알아보았는데 다음에는
위 개념들이 어떻게 적용되고 있는지
다시 자세히 알아보겠습니다.
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